Padrão contábil preferido pesa sobre incorporadoras
Não bastassem a alta de custos, os problemas operacionais e o enfraquecimento da demanda, as incorporadoras imobiliárias ainda têm de lidar com um descrédito crescente em relação a seus balanços, cujas regras contábeis elas tanto lutaram para manter.
As incertezas em relação às empresas desse setor na bolsa, portanto, não se resumem ao futuro delas e do mercado imobiliário no Brasil, mas também ao passado, o que tem uma relação direta com a contabilidade do segmento.
Entre as 15 maiores empresas do setor com capital aberto, oito estão com valor de mercado inferior ao patrimônio líquido – Brookfield, Even, Gafisa, PDG, Rossi, Tecnisa, Trisul e Viver .
Ao longo de 2010, no ano final de transição do padrão contábil brasileiro para o internacional IFRS, as incorporadoras se mobilizaram por meio da Associação Brasileira das Companhias Abertas (Abrasca) para manter a regra contábil que permite o reconhecimento da receita ao longo da obra – e não somente na entrega das chaves, como é a prática mais comum na maioria dos países que segue o padrão internacional.
Tiveram o apoio do professor Eliseu Martins, um dos maiores especialistas em contabilidade do país, e venceram os auditores na batalha de argumentos para convencer a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) de que esse era o método mais adequado aos contratos de compra e venda usados no Brasil.
O que talvez elas não esperassem é que isso tivesse como efeito colateral uma descrença séria em relação a seus balanços.
É evidente que a regra contábil não afeta o negócio em si. Ainda que a leitura brasileira do IFRS tivesse seguido a corrente mundial, os estouros de orçamento teriam ocorrido da mesma forma, assim como os distratos de clientes inadimplentes.
A diferença é que essas idas e vindas não transitariam pelo resultado das empresas, afetando o lucro líquido e a consequente distribuição de dividendos.
Os ajustes seriam feitos no processo de formação do estoque. Quando a receita fosse reconhecida, na entrega das chaves, seria reconhecida a margem final de cada projeto, com possibilidade bem menor de ajustes.
No exemplo mais evidente até agora, a Gafisa teve que estornar R$ 1,05 bilhão de receita em 2011 e outros R$ 160 milhões de 2010. Incluindo provisões para multas por atraso, provisões para devedores duvidosos e redução de valor terrenos contabilizados nos estoques, o efeito no lucro líquido foi negativo em R$ 889 milhões.
Considerando apenas o ajuste oficialmente feito pela Gafisa no lucro de 2010, de R$ 416 milhões para R$ 264 milhões, foram pagos R$ 36 milhões em dividendos além do que seria devido se a empresa quisesse pagar o mínimo obrigatório. O valor pago foi de R$ 99 milhões, mas pelo lucro corrigido seria de R$ 63 milhões.
A remuneração dos acionistas, portanto, foi feita sobre uma base de lucro que se mostrou maior que a real – ou ao menos maior do que devia naquele momento.
O mesmo argumento vale para a remuneração. A Gafisa não pagou bônus de curto prazo a seus principais executivos referentes ao resultado de 2011, que foi um prejuízo de R$ 944 milhões. Mas os diretores da companhia receberam bônus de R$ 2,79 milhões em 2010. O valor pago representou 53% do pagamento previsto caso as metas fossem plenamente atingidas.
É possível que, se os ajustes que derrubaram o lucro de 2010 em 36% tivessem sido reconhecidos a tempo, o bônus fosse menor.
No caso da PDG, outra empresa que teve que fazer ajustes de orçamento, existe uma previsão de que o bônus de curto prazo seja diferido por um ano, exatamente por conta do sistema de reconhecimento de receita. Dado o ciclo mais longo do setor, no entanto, há quem considere o prazo curto.
Dois defensores do reconhecimento da receita ao longo da obra que pediram para não se identificar argumentam que o problema não está na norma contábil, mas sim nos controles internos – ou na falta deles – das incorporadoras, que cresceram muito rapidamente e não conseguiram checar os orçamentos e o andamento das obras com a periodicidade devida.
O Secovi-SP, sindicato que representa as empresas do setor, faz questão de dizer que as discussões contábeis com a CVM foram lideradas pela Abrasca. Mas a entidade também defende a regra atual. “A metodologia contábil usada pelo setor não é perfeita, como qualquer outra, mas na opinião do Secovi-SP é a que melhor reflete a realidade economica das empresas, que é o objetivo da contabilidade”, diz Alessandro Vedrossi, diretor da área incorporações e terrenos urbanos do sindicato.
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Metade vale na bolsa menos que patrimônio líquido
Mais da metade das 15 principais incorporadoras imobiliárias do Brasil está valendo menos na bolsa que seu patrimônio líquido, sendo que cinco delas – Brookfield, Gafisa, Rossi, Trisul e Viver – estavam com essa relação abaixo de 50% no fim de junho.
Um quadro tão ruim não existia desde o pico da crise financeira internacional, quando o crédito, instrumento vital para o setor, secou no mundo todo.
Somadas, as 15 empresas tinham ao fim de junho valor de mercado de R$ 31,3 bilhões, montante R$ 22,9 bilhões menor que os R$ 54,3 bilhões que elas valiam, em conjunto, no fim de setembro de 2010 (pico alcançado ao se observar o fechamento dos trimestres). A queda, portanto, foi de 42%.
Esses R$ 31,3 bilhões representam 95% do patrimônio líquido somado dessas mesmas companhias em março, de R$ 33 bilhões.
Novamente, trata-se do índice mais baixo desde o primeiro trimestre de 2009.
É fato que o mercado acionário brasileiro como um todo está em um momento de baixa. E empresas de grande porte como Petrobras e Banco do Brasil também estão valendo menos que o patrimônio líquido.
Mas numa amostra de 231 companhias abertas (com mais de R$ 300 milhões de PL) da base da Economática, 32% eram negociadas abaixo do valor dos livros em 30 de junho.
Com um índice superior a 50%, portanto, o setor de construção está pior do que a média.
Em teoria, se uma empresa para de funcionar e converte em caixa todos os seus ativos e também paga seus compromissos com terceiros – fornecedores, bancos, empregados etc. -, sobra para os sócios o patrimônio líquido que aparece no balanço.
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