Mudança nas regras impulsiona crédito que usa imóvel como garantia

A modalidade de crédito que tem imóvel como garantia em caso de inadimplência disparou em 2011, após mudanças feitas pelos bancos. Para este ano, as instituições apostam em nova expansão da linha, que tem um dos menores juros do mercado.

Entre as principais alterações estão a ampliação do prazo de pagamento, permitindo prestações menores, e a elevação do limite do valor emprestado.

Na Caixa Econômica Federal, o saldo da carteira de crédito (soma das prestações restantes dos clientes), que era de R$ 320 milhões no final de 2010, passou para R$ 2,1 bilhões em 2011.

“O conceito de usufruir do patrimônio sem se desfazer dele é, de certa forma, novo [no país]”, diz Humberto Magalhães, superintendente de clientes de média e alta renda do banco. Ele prevê que o total de empréstimos chegue a R$ 5 bilhões neste ano.

Além da aceitação do único imóvel da família como garantia e do IPTU como referência para empréstimos até R$ 200 mil, sem necessidade de avaliação de um engenheiro, o saldo foi impulsionado pela ampliação do prazo, de 120 para 180 meses.

“A nova etapa de crédito no Brasil vai passar por esses produtos de refinanciamento”, diz Antônio Barbosa, diretor de crédito imobiliário do HSBC. O prazo no banco dobrou, indo para dez anos, o que contribuiu para a alta de 39% nos empréstimos em um ano, para R$ 32,5 milhões.

O valor máximo do financiamento subiu de R$ 200 mil para R$ 500 mil e o percentual emprestado em relação ao valor do imóvel foi para 60%.

No Banco do Brasil, a modalidade foi lançada em outubro de 2010. A projeção é que o saldo de R$ 206 milhões ao final de 2011 atinja R$ 1 bilhão em 2012. “O ano passado foi de maturação e este será o da alavancagem”, diz José Henrique Silva, gerente-executivo da diretoria de crédito imobiliário do BB.

O banco ampliou o prazo de pagamento de 10 para 15 anos e estuda mais alterações para simplificar o processo.

INDICAÇÃO

O crédito não precisa ter destinação específica. “É recomendado para quem está endividado e busca o recurso para quitar um financiamento mais caro, como cheque especial”, diz o economista José Pereira Gonçalves.

A modalidade também é muito procurada por empresários que buscam capital para investir no negócio.

Miriam Gomes, 48, usou o imóvel comprado há duas décadas, avaliado em R$ 300 mil, como garantia para um financiamento de R$ 150 mil.

A empresária precisa do dinheiro para se livrar de um empréstimo anterior, tomado para investir na sua imobiliária, que seria pago em parcelas de R$ 9.000.

A prestação baixou para R$ 3.000. “É uma boa opção para alguém passando dificuldades, com a vantagem de manter o patrimônio.”

Gonçalves ressalta, porém, que existe o risco de perder o bem. “É preciso ter certeza de que a prestação vai caber no orçamento.” Ele também desaconselha o uso para projetos que podem ser planejados, como viagens. “O ideal é utilizar para emergências.”

Modalidade no Brasil tem regras rígidas

A modalidade de crédito que aceita imóveis como garantia tem regras, que, segundo especialistas, trazem segurança ao sistema.

A maior parte das concessões é feita por meio da alienação fiduciária, na qual a propriedade passa para o banco durante o financiamento.

“É um mecanismo ágil, que facilita a cobrança”, afirma o economista José Pereira Gonçalves.

O modelo lembra as hipotecas americanas, que também aceitam casas e apartamentos de caução, e estiveram no centro da crise de 2008.

Diferentemente da alienação fiduciária, nesse caso o tomador do empréstimo segue com a posse do bem, o que faz com que a execução demore mais.

“Além disso, o que gerou a crise lá não foram problemas com o refinanciamento [de imóveis], mas sim com aquisição”, diz Fernando Baumeier, superintendente-executivo de crédito imobiliário do Santander, referindo-se a hipotecas que tinham como garantia bens que estavam sendo comprados.

Outro problema era a avaliação dos clientes. “Americanos que não tinham condições de receber o crédito tiveram acesso a ele. Faltou supervisão”, diz Baumeier. “Aqui o Banco Central é atuante”, completa.

Em relação ao limite para os empréstimos também há diferenças. Nos Estados Unidos, o crédito chegava a superar o valor do imóvel, enquanto no Brasil varia de 50% a 70%.

Além disso, para assegurar que o bem não seja usado como garantia mais de uma vez, o negócio fica documentado na certidão do imóvel.

Fonte: Mariana Sallowicze Tatiana Resende, Folha de S.Paulo