Imóvel de papel – CVM quer transparência na atualização dos ativos

Boa parte dos investidores que mantêm fundos imobiliários em carteira tem motivos para comemorar. Levantamento da Uqbar Educação & Informação Financeira mostra que há fundos com ganho de quase 30% somente no primeiro semestre. O ganho supera de longe a variação de 5,52% do CDI no período, enquanto o Ibovespa teve queda de 9,96%. A rentabilidade leva em conta a valorização das cotas na bolsa mais o retorno distribuído mensalmente aos investidores.

Na listagem, aparecem fundos dos mais diversos tipos – que aplicam em escritórios, flats, shoppings ou apenas em papéis imobiliários. Embora esses fundos sejam comparados com carteiras de renda fixa, pelo pagamento mensal de renda aos cotistas, eles são na verdade aplicações de renda variável, pois seus ativos são imóveis ou papéis lastreados por imóveis.

De acordo com Carlos Augusto Lopes, sócio da Uqbar, a maior parte dos altos retornos dos fundos imobiliários são provenientes da valorização das cotas na bolsa. Os números mostram que a negociação de cotas dessas carteiras no mercado secundário evoluiu bastante no primeiro semestre deste ano.

Segundo estudo da Uqbar, o volume negociado nos primeiros seis meses de 2011 somou R$ 374,6 milhões, referentes a 29.060 negócios. No mesmo período de 2010, foram contabilizados R$ 91,9 milhões, para 8.527 negócios. Isso significa que houve um aumento do volume negociado de 307,6% e de 240,8% para o número de negócios.

No topo da lista, com 29,65% de ganho, aparece o fundo Hotel Maxinvest, que aplica em flats. Lançado em 2008, a carteira é administrada pela Brazilian Mortgages, líder nesse mercado com R$ 5,5 bilhões sob gestão distribuídos em 30 fundos, dos quais 18 deles estão listados em bolsa. “A oferta escassa de flats vem se refletindo no valor da cota em bolsa”, afirma Rodrigo Mennocchi, diretor da Brazilian Mortgages. Nos primeiros seis meses do ano, a carteira distribuiu 9,84% de retorno aos cotistas. “Os terrenos que comportam flats estão em regiões caras e as construtoras estão priorizando prédios residenciais”, diz. Mas a economia aquecida e, muitas vezes, o atraso na entrega dos empreendimentos residenciais, estão aumentando a demanda por flats.

Outro que aparece muito bem, com 27,84% no semestre, é o Excellence. De acordo com Mennocchi, trata-se de um fundo formado por 24 Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que pagam, em média, a variação do IGP-M mais 8% ao ano. Para criar um CRI, um incorporador que tem uma carteira de recebíveis imobiliários, como aluguéis, por exemplo, vende essa carteira para uma empresa securitizadora que a usa como garantia para a emissão de certificados, que são distribuídos no mercado. Por lei, um fundo não pode ter mais do que 10% de um mesmo emissor.

Queridinho no mercado, chama a atenção o fato de o fundo shopping Pátio Higienópolis, um dos mais antigos, aparecer com perda de 0,82% no semestre. Luiz Costa, analista da Rio Bravo, alerta, no entanto, que essa queda é fruto da redução do valor da cota na bolsa, que iniciou o ano a R$ 480,00 e no fim de junho estava em R$ 429,00. “Não há, portanto, qualquer problema operacional no fundo”, diz. Segundo Augusto Martins, também analista da gestora, nos seis primeiros meses do ano, a carteira distribuiu retorno de 3% aos cotistas referentes aos aluguéis das lojas do shopping. “Esse é um fundo que não tem muita liquidez, portanto, qualquer negócio altera o valor da cota na bolsa”, afirma.

Na oitava posição entre os mais rentáveis aparece o Rio Bravo Renda Corporativa. Esse fundo tem uma história interessante. Lançado em 1999, a carteira, antigamente chamada de Financial Center, foi assumida pela Rio Bravo em 2008 e mudou de nome. Além disso, houve uma alteração em sua política de investimentos – o fundo tinha apenas um empreendimento em seu portfólio e passou a investir em outros edifícios comerciais. “Com isso, conseguimos reduzir os riscos por conta da diversificação de ativos e locatários”, diz Martins.

Com perda de 24,94% apenas no primeiro semestre, o Mais Shopping Largo 13 vem decepcionando os investidores. A carteira foi lançada no segundo semestre do ano passado e adquiriu 40% de um shopping situado no Largo Treze de Maio, no bairro de Santo Amaro, zona sul de São Paulo. “O ganhos com estacionamento, que esperávamos que teriam retornos já no início, não aconteceu, e foi feito agora um convênio com uma universidade próxima para vagas de mensalistas para estudantes”, conta Dauro Zaltman, do Bradesco, instituição responsável pelo fundo. O mesmo ocorreu com o cinema, que só agora começou a dar resultados positivos, afirma o executivo. “Houve ainda inadimplência de alguns lojistas, mas uma segunda leva virá agora.”

Os fundos imobiliários encerraram o primeiro semestre do ano com crescimento de 37,6% no número de cotistas. Em dezembro do ano passado, os investidores com aplicações nessas carteiras somavam 21.216, passando para 29.192 no fim de junho. O patrimônio líquido também aumentou, embora em menor proporção: expansão de 19,2% nos seis primeiros meses do ano, saindo de R$ 8,316 milhões para R$ 9,912 milhões.

Os dados fazem parte de um levantamento da bolsa sobre a evolução dos fundos de investimento imobiliários apresentado ontem em parceria com a Apimec-SP. Há hoje 114 carteiras imobiliárias registradas na Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Desses, 54 têm cotas negociadas na BM&FBovespa. Na bolsa, esses 54 fundos somam R$ 6,216 milhões, com valor de mercado de R$ 9,563 milhões.

CVM quer transparência na atualização dos ativos

A transparência na divulgação de informações ainda é uma demanda do setor de fundos imobiliários. Hoje, por exemplo, a valorização ou desvalorização de um imóvel não se reflete necessariamente no valor da cota. Isso porque não há a obrigação de o gestor pedir um laudo de avaliação para alterar o valor do imóvel. Poucos são, na verdade, os que dotam essa prática.

A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) está de olho nisso e colocou em audiência pública uma minuta propondo regras na reavaliação dos empreendimentos. O prazo para sugestões terminou na segunda-feira. Na minuta, a CVM propõem que, nas demonstrações financeiras, os imóveis sejam registrados pelo valor de mercado e não pelo valor de custo.

A falta de uma classificação mais adequada aos fundos também é um pleito do setor. Os fundos imobiliários são bem diferentes entre si, embora estejam sob um mesmo guarda-chuva. Há carteiras com foco em renda, ou seja, que compram imóveis e pagam retorno ao investidor de acordo com o aluguel. Existem também fundos de desenvolvimento, em que a aplicação é feita em projetos ainda em desenvolvimento. Por fim, há os fundos que aplicam em papéis com lastro em imóveis, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). É nascente no mercado, ainda, o fundo de fundos.

A baixa liquidez das cotas em bolsa ainda é um entrave, embora a negociação venha crescendo. Só no primeiro semestre deste ano, o volume de negócios atingiu R$ 375,5 milhões. Só para se ter uma ideia, em todo o ano de 2008, o total foi de R$ 143 milhões.

O preço da cota na bolsa ainda se move de acordo com a renda distribuída pelo fundo, diz Alexandre Machado, sócio da Credit Suisse Hedging-Griffo e responsável por fundos imobiliários. Mas o aumento das negociações no mercado secundário acabam trazendo um novo apelo pelos fundos imobiliários por parte do investidor, afirma ele. O grande atrativo dessas aplicações para o investidor pessoa física ainda está no benefício tributário, pois sobre os retornos pagos pelo fundo não há a incidência de imposto de renda. Quando o cotista resolver sair da aplicação e o valor da cota no mercado secundário estiver maior, ou seja, se houver ganho de capital, aí é preciso pagar IR, de 20%.

“O potencial de crescimento do setor ainda é muito grande”, afirma Machado, lembrando que o patrimônio das carteiras imobiliárias representam apenas 0,6% do total em fundos de investimento no país.

Fonte: Luciana Monteiro, Valor Economico