Crédito empacotado (Securitização)

O consumidor brasileiro que toma um financiamento para comprar uma casa ou um empréstimo com desconto no contracheque muitas vezes não sabe que o banco que lhe dá o dinheiro pode não ser o “dono” da dívida.

Está aumentando no Brasil um tipo de operação em que um ou mais financiamentos são empacotados e vendidos -a securitização.

As emissões de FIDCs, fundos que podem conter vários tipos de financiamento ou recursos que empresas têm a receber, passaram de R$ 17 bilhões em 2010 até novembro -em 2003, o volume era de R$ 1,7 bilhão.

A prática que ainda engatinha no Brasil, porém, já é questionada nos EUA, onde praticamente todo o crédito imobiliário é securitizado. Na crise de 2008, a securitização foi apontada como “vilã”.

Apesar disso, especialistas apontam que a securitização ganhará importância como fonte de recursos para o crédito habitacional no Brasil, já que a principal fonte hoje, a poupança, pode não ser suficiente para atender à demanda por empréstimos.

Esse tipo de securitização deve ganhar impulso com uma nova regra do Banco Central. Os bancos têm de direcionar 65% dos depósitos da caderneta para financiar a casa própria. Com a mudança, podem vender os financiamentos sem se desenquadrar da meta por três anos.

Foi de R$ 1,3 bilhão o volume de crédito imobiliário residencial securitizado na forma de CRIs em 2010 até novembro. Apesar do valor baixo ante os R$ 50 bilhões da poupança no mesmo período, o crédito residencial securitizado vem aumentando: eram R$ 28 milhões em 2003.

Os dados estão no “Anuário Uqbar – Securitização e Financiamento Imobiliário”, a ser lançado em fevereiro.

Concessão do Empréstimo – Crédito Imobiliário

O Banco tem que destinar 65% do dinheiro da poupança para o crédito imobiliário. O Banco analisa o risco dos clientes, concede o crédito e faz a cobrança das parcelas. Até este momento não existe nada de novo e tão pouco surpresas inesperadas, pois o cliente pega o crédito imobiliário e compra um imóvel, durante anos, o cliente paga as parcelas ao banco, mas no segundo passo acontece a securitização da dívida.

Securitizar, significa empacotar vários empréstimos, criando um papel negociável. Esse papel representa o direito de receber pagamentos feitos por quem tomou o crédito – Vantagem para quem vende os créditos, pois recebe imediatamente, ainda com desconto, dinheiro que seria recebido em parcelas ao longo de meses ou anos. Assim, a empresa ou banco pode emprestar esse dinheiro de novo, empacotar os créditos novamente e repetir o processo – esse papel pode ser vendido no mercado a outros investidores, depois da securitização o investidor que comprou o papel recebe as parcelas pagas pelo cliente ao banco.

Mercado Secundário – Crédito Imobiliário

Vários investidores podem comprar e vender esses papéis. Na teoria, o risco de calote dos financiamentos seria refletido perfeitamente no preço dos papéis. Uma critica feita a este modelo de securitização é que se rompe a conexão entre quem toma o empréstimo e quem tem interesse financeiro no crédito, quando o banco concedeu o emprétismo não fica com uma parte da carteira.

Por exemplo: O Cliente tomou o empréstimo, o Banco concede o empréstimo e recebeu adiantado, o Investidor A compra do Banco e revende os papéis, o Investidor B compra de A e revende papéis e na sequencia o Cliente não paga o Investidor C comprou de B e ficou com o calote.

Sub-Prime – Na crise financeira dos EUA, esse papéis causaram problemas porque aqueles de menor risco foram considerados tão seguros quanto títulos do Tesouro dos EUA. apesar de o crédito imobiliário que lastreava os papéis estar sendo concedido a pessoas sem capacidade de pagamento.

Calote – Como os papéis eram considerados seguros, muitos investidores e bancos compraram muitos deles. Quando os clientes começaram a dar calote, os papéis perderam valor, levando a um efeito cascata.

Fonte: Paula Leite e Gustavo Pereira, Folha de S.Paulo