Crédito hipotecário custa a deslanchar

Na rede de grandes bancos, como Bradesco, Itaú, Santander e HSBC, o crédito com garantia em imóveis, conhecido como “home equity”, ainda tem espaço limitado. Apesar de contar com uma inadimplência ainda menor do que no financiamento habitacional tradicional, o que se percebe é que há entraves tanto na oferta quanto na demanda do crédito hipotecário. Nas agências, o refinanciamento acaba perdendo a competição para outras modalidades mais rentáveis para os bancos. Ainda assim há interesse das instituições em fomentá-lo porque, dentro do portfólio imobiliário, o “spread” (diferença entre o custo de captação e a taxa cobrada do tomador) é maior do que o do financiamento convencional e a garantia é tão boa quanto.

Do lado do consumidor, há, porém, certa resistência em dar a casa própria como garantia de um empréstimo bancário sob o risco de perder o imóvel em caso de inadimplência. Sem contar que a maior parte da população ainda está às voltas com a compra do primeiro imóvel.

Nos Estados Unidos, o país que inventou o crédito hipotecário, linha que, em boa medida, deu combustível para a recente bolha imobiliária, os refinanciamentos com garantia da hipoteca somam mais de US$ 5,7 trilhões, mais de um terço do estoque de crédito habitacional. No Brasil, onde até o financiamento da casa própria ainda engatinha, com um saldo de R$ 146 bilhões destinados a pessoas físicas, o home equity tem parcela ínfima. O Banco Central (BC) não traz no detalhe essa estatística, mas os bancos que têm o produto na prateleira estimam que a linha represente no máximo 1% da carteira habitacional total.

Trata-se de um produto relativamente novo no mercado brasileiro e que vem sendo testado pelas instituições. O HSBC, por exemplo, acaba de reformular a sua linha de home equity e elevou o valor máximo do refinanciamento de R$ 200 mil para R$ 500 mil – limitados a 50% do valor do imóvel. Também aumentou o prazo de pagamento de cinco para até oito anos, dependendo do perfil de crédito do tomador. Os juros cobrados, na casa dos 19% ao ano, ainda são altos e, de certa forma, inibem a contratação, reconhece o diretor de crédito imobiliário, Antonio Barbosa.

“Comparativamente ao cartão ou mesmo ao crédito pessoal (de mais de 40% ao ano) é uma taxa competitiva, mas havia até pouco tempo atrás o estigma de que essa linha só podia ser usada para reforma do imóvel, quando, na verdade, é de uso livre. Pode ser opção para se fazer uma viagem ou pagar o estudo dos filhos”, diz ele.

Nos Estados Unidos, o crédito garantido pela hipoteca é tradicionalmente empregado para refinanciar dívidas, juntando num pacote só o financiamento educacional, de veículos e cartões, quitando as obrigações com os demais credores. “Aqui o cliente potencial ou não conhece a linha ou tem medo de colocar a casa como garantia.” No ano passado, o HSBC desembolsou R$ 10 milhões na modalidade. A carteira está hoje em R$ 20 milhões, em comparação a um saldo de R$ 2 bilhões no crédito habitacional à pessoa física.

A baixa inadimplência e a fidelização trazida pelo refinanciamento de imóveis são os principais motivadores da oferta no caso do Santander, que tem o home equity na rede desde 2008, segundo a superintendente de negócios imobiliários, Nerian Gussoni. “Identificamos a demanda e tivemos muito sucesso no lançamento quando quase nenhum outro banco fazia, e houve crescimento nos anos subsequentes”, diz a executiva, sem explicitar o tamanho da carteira. “É uma linha de longo prazo, com taxa atrativa e que não tem inadimplência, pois o poder aquisitivo é outro. Não é o primeiro imóvel que é dado em garantia.”

O Santander refinancia até 50% de imóveis residenciais urbanos com valor mínimo de R$ 70 mil e o crédito limitado a R$ 500 mil. O prazo se estende a 15 anos e a taxa é de 1,53% ao mês, equivalente a quase 20% ao ano.

No Bradesco, o valor do crédito liberado pode chegar a 70% da avaliação do imóvel, o prazo é de até 10 anos e o custo, de 1,32% ao mês mais a variação do CDI. No banco, a linha existe desde 2007 e a carteira supera R$ 1 bilhão, mas ainda é pouco relevante quando comparada ao portfólio de crédito imobiliário, em R$ 10 bilhões. “Como o déficit habitacional é grande, o consumidor está ainda voltado para a aquisição do primeiro imóvel no financiamento tradicional”, diz o diretor de empréstimos e financiamento do Bradesco, Octavio de Lazzari Junior. “Para o banco, o grande apelo da operação é a garantia da hipoteca.

Fonte: Adriana Cotias, Valor Economico