CVM propõe mudar regra para fundos imobiliários

Uma revisão das regras contábeis dos fundos imobiliários colocada em audiência pública ontem pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) pretende tornar obrigatória a atualização do valor dos imóveis em carteira destinados à renda nas demonstrações financeiras anuais. Hoje, segundo o gerente de Normas Contábeis da CVM, José Carlos Bezerra da Silva, os fundos têm a obrigação de reavaliar periodicamente seus imóveis para renda, contudo é decisão do administrador fazer o ajuste no balanço.

Assim como há fundos que atualizam o valor patrimonial das cotas de modo a refletir no balanço o que se considera justo – o parâmetro de cálculo mais comum é o valor de mercado em condições normais -, alguns optam por manter o valor de custo dos imóveis. Bezerra da Silva destaca, contudo, que, mesmo que um fundo hoje não faça o ajuste de preços dos imóveis no balanço, o resultado das avaliações anuais dos ativos é divulgado ao investidor nas notas explicativas.

“Na prática, para aqueles que já faziam o ajuste no balanço, o impacto da medida deverá ser pequeno”, diz o gerente da CVM. Já no caso daqueles que trabalham com o valor de custo, acrescenta, a atualização do valor patrimonial das cotas tende a ser mais significativa.

Ainda assim ele lembra que, diferentemente do que ocorre com companhias abertas, um eventual aumento do valor patrimonial das cotas não vai alterar a base de cálculo dos rendimentos distribuídos pelos fundos. Isso porque as carteiras imobiliárias pagam rendimentos com base no fluxo de caixa, ou seja, na renda do aluguel. Nas empresas, compara, um ajuste para cima no patrimônio significa mais resultado e, consequentemente, mais dividendos para distribuir.

Na avaliação do diretor-executivo da RB Capital, Marcelo Michaluá, ainda que o investidor continue olhando apenas o fluxo de rendimentos como referência de preço de mercado, a medida é importante. “Tudo que ajudar a trazer o valor dos ativos das carteiras dos fundos mais próximo do real é positivo, tanto para a correta ‘precificação’ do patrimônio como para o desenvolvimento do mercado secundário”, diz. Além disso, a medida padroniza o mercado, facilitando a comparação entre os fundos.

Para o também diretor-executivo da RB, Alexandre Rhinow, a obrigatoriedade da atualização do valor patrimonial das cotas deverá ser mais um elemento a ser considerado na tomada de decisão, já que essa não é uma informação trivial. O investidor, diz, terá mais condição de avaliar se o valor de mercado de um fundo no secundário reflete ou não o valor de seu patrimônio, se a cota está cara, barata, se há oportunidades de compra e até se é hora de vender.

A advogada Marina Anselmo Schneider, sócio do escritório Mattos Filho, Veiga Filho, Marrey Jr. e Quiroga, acredita que, na prática, o investidor que busca renda vai continuar olhando o fluxo de rendimentos para avaliar um fundo. O impacto maior deve ocorrer em carteiras que tenham uma gestão mais ativa, que comprem e vendam imóveis, ainda que sejam destinados à renda. A revisão das regras de atualização do valor patrimonial vale apenas para imóveis de renda. Para propriedades destinadas à venda, a contabilização continua pelo valor de custo.

Outra alteração proposta pela CVM para os fundos imobiliários envolve o critério para o registro de “impairment” (redução ao valor recuperável) de ativos financeiros. Segundo Bezerra da Silva, a nova regra propõe que a avaliação desses ativos leve em consideração o fluxo de caixa esperado, no qual as provisões são calculadas e registradas com base na estimativa de recebimento, ou seja, nas perdas esperadas. Hoje, o modelo adotado é o de perdas incorridas. “Entendemos que a medida é a que melhor reflete o valor do ativo”, diz o executivo.

A CVM aproveitou o edital para sugerir a substituição do balancete semestral pela demonstração dos fluxos de caixa. “A intenção é ter mais informação e de melhor qualidade, como a variação de caixa no período”, diz.

Também ontem, a autarquia colocou em audiência minuta de instrução que exige a divulgação de informações sobre transações com partes relacionadas na notas explicativas que acompanham as demonstrações financeiras dos fundos de investimentos. A proposta nasceu da necessidade observada pela área de acompanhamento da CVM de ter esse assunto expresso na norma, diz Bezerra da Silva.

“As propostas da CVM são importantes para os fundos em geral porque aumentam o nível de informação disponível, trazendo mais transparência, além de padronização”, destaca Marina, do Mattos Filho. As sugestões para ambas as propostas devem ser encaminhadas, por escrito, até o dia 18 de julho. As minutas estão disponíveis no site da CVM.

Fonte: Alessandra Bellotto, Valor Economico